Bina tamamlama sigortası, konut alıcılarını (tüketiciler) ve arsa sahiplerini (hak sahipleri) müteahhidin projeyi tamamlayamaması riskine karşı koruyan çok adımlı bir güvence sistemidir. Süreç, poliçenin düzenlenmesinden riskin gerçekleşmesi ve tazminatın ödenmesine kadar aşağıdaki gibi işler:

1. 1. Sözleşme ve Poliçenin Düzenlenmesi

   Süreç, müteahhidin (aynı zamanda sigorta ettiren) sigorta şirketi ile "Bina Tamamlama Sigortası Sözleşmesi" imzalamasıyla başlar. Sigorta şirketi, proje için bir "azami teminat limiti" (poliçenin üst sınırı) belirler. Sigortanın başlayış ve bitiş tarihleri poliçede net olarak belirtilir.

2. 2. Hak Sahiplerine Özel Teminat Senedi Verilmesi

   Bu sigortanın kilit noktası, her bir hak sahibine (tüketici veya arsa sahibi) özel güvence verilmesidir:

   • Belge İletimi: Müteahhit, konut sattığı veya anlaştığı her bir hak sahibinin (tüketici/arsa sahibi) belgelerini sigorta şirketine iletir.
   • İnceleme: Sigortacı bu belgeleri inceler.
   • Senet Düzenleme: Sigortacı, her bir hak sahibi için ayrı ayrı, o kişiye ait konut bedelini veya arsa payını güvence altına alan bir "Müstakil Teminat Senedi" düzenler.
   • Teslimat: Bu kişiye özel teminat senedi ve "Bina Tamamlama Sigortasına İlişkin Önemli Hususlar Formu", sigortacı tarafından doğrudan hak sahibinin adresine gönderilir.

3. 3. Sigortacı Sorumluluğunun Başlaması

   Sigorta şirketinin size karşı sorumluluğu şu anlarda başlar:

   • Tüketiciler İçin (Ön Ödemeli Konut): Sorumluluk, yasal "cayma hakkı" sürenizin dolmasından sonra, teminat senedinin düzenlendiği tarihten itibaren geçerli olmak üzere başlar.
   • Arsa Sahipleri İçin (Kentsel Dönüşüm): Sorumluluk, müstakil teminat senedinin düzenlenip size teslim edildiği anda başlar.

4. 4. Rizikonun Gerçekleşmesi (Risk Hangi Durumda Gerçekleşir?)

   Teminat senediniz olsa bile, sigortanın devreye girmesi için "riziko"nun gerçekleşmesi gerekir. Riziko, Genel Şartlar'da 3 ana duruma bağlanmıştır:

   1. Müteahhidin (sigortalının) iflas etmesi.
   2. Müteahhidin vefat etmesi ve mirasçılarının mirası reddetmesi.
   3. Müteahhidin, sözleşmedeki teslim tarihini veya azami süreyi takip eden 12 ay içinde konutu tamamlayıp teslim edememesi.

5. 5. Tazminat Süreci (Risk Gerçekleşirse Ne Olur?)

   Yukarıdaki durumlardan biri yaşanırsa, hak sahibi olarak süreci başlatabilirsiniz:

   • Bildirim: Durumu öğrendiğiniz anda gecikmeksizin sigorta şirketine bildirmeniz gerekir.
   • İnceleme: Sigortacı, bildiriminizi ve gerekli belgeleri (ödeme belgeleri vb.) aldıktan sonra incelemeye başlar.
   • Karar: Sigortacı, incelemesi sonucunda size karşı olan yükümlülüğünü nasıl yerine getireceğine karar verir ve bu kararını size bildirir.

6. 6. Tazminatın Ödenmesi (İfa Borcu)

   Sigortacının size karşı sorumluluğunu yerine getirmesinin iki yolu vardır:

   1. Ayni Tazmin (Projenin Tamamlatılması): Sigortacı, projeyi kendisi devralarak (başka bir müteahhit aracılığıyla) inşaatı tamamlattırır ve "oturmaya elverişli" hale getirerek dairenizi size teslim eder.
   2. Nakden Tazmin (Para İadesi): Sigortacı, inşaatı tamamlatmak yerine size ödeme yapmayı seçebilir.
      • Tüketici iseniz: Banka kanalıyla yaptığınız ödemeler, yasal faizi veya gecikme cezasıyla birlikte size geri ödenir.
      • Arsa Sahibi iseniz: Proje bedelinin arsa payınıza düşen karşılığı, Yeni Konut Fiyat Endeksine göre güncellenerek size ödenir.

7. 7. Sigortanın Sona Ermesi

   Süreç, güvence altına alınan konutun teslimiyle tamamlanır.

   • Kısmi Sona Erme: Daireniz "taşınmazın devri ve teslimi" tanımına uygun şekilde size teslim edildiği anda, adınıza düzenlenen müstakil teminat senedi başka bir işleme gerek kalmadan hükümsüz hale gelir.
   • Tamamen Sona Erme: Projedeki tüm hak sahiplerine konutları teslim edildiğinde, ana sigorta sözleşmesi de sona erer.